국내 리츠의 자산 재평가(감정평가) 주기와 방식은 NAV 산정에 어떤 영향을 주나요?

국내 리츠의 NAV(순자산가치)는 회계 장부상 순자산이 아니라 보유 부동산을 현재의 감정평가액(공정가치)으로 다시 매긴 뒤 부채와 예상 비용을 차감해 산출하는 개념이므로, 감정평가를 언제·어떤 방식으로 하느냐가 NAV의 수준과 신뢰도를 사실상 결정합니다.

먼저 제도적 골격을 보면, 부동산투자회사법은 리츠가 부동산을 취득하거나 처분할 때 감정평가법인의 평가를 받도록 의무화하고 있지만, 보유 기간 중 자산을 주기적으로 재평가하도록 강제하는 규정은 두고 있지 않습니다^[1]. 즉 법정 감정평가의 트리거는 대체로 '거래 이벤트'이지 '정기 결산'이 아닙니다. 결과적으로 재평가 주기는 개별 리츠의 회계정책과 대출 약정(LTV 관리를 위한 담보 재평가), 리파이낸싱·자산편입 일정 등에 따라 사실상 리츠마다 제각각이 됩니다. 회계처리에서도 K-IFRS 제1040호(투자부동산)는 원가모형과 공정가치모형 중 하나를 선택하도록 허용하는데, 그동안 국내 상장 리츠는 대부분 원가모형을 적용해 취득원가에서 감가상각을 차감한 금액을 장부가로 삼아 왔습니다.

이 구조가 NAV에 미치는 영향은 세 갈래로 정리됩니다. ① 원가모형 하에서는 시간이 지날수록 감가상각 때문에 부동산 장부가가 실제 시장가치와 벌어지고, 특히 물가·임대료가 오른 국면에서는 장부가가 실질가치를 과소평가하게 됩니다. 그래서 시장에서 P/NAV(주가/NAV)를 계산할 때 장부가가 아닌 최신 감정평가액을 반영해 NAV를 재산정하는 것이며, 반영 시점이 늦은 리츠일수록 산정된 NAV가 후행적·보수적으로 나타납니다. ② 감정평가 자체가 수익환원법(자본환원율, Cap Rate)이나 거래사례·원가 방식을 쓰는 '추정치'이므로, 적용 Cap Rate를 조금만 조정해도 평가액과 NAV가 크게 흔들리는 민감도 문제가 있습니다. 금리 상승기에는 요구수익률 상승이 평가액을 눌러 NAV를 끌어내리는 식으로 거시변수가 곧바로 전이됩니다. ③ 리츠마다 재평가 시점·공시 주기·평가방법이 통일돼 있지 않고 정기적인 감정평가 공시 의무도 약해, 종목 간 P/NAV를 단순 비교하면 왜곡이 생깁니다. 어떤 리츠는 최근 평가액을, 다른 리츠는 수년 전 취득가 기반 수치를 반영하고 있을 수 있기 때문입니다.

다만 최근 제도 변화가 이 지형을 바꾸고 있습니다. 2025년 6월 법인세법 시행령 개정으로 배당가능이익 산정에서 투자부동산 평가손익이 제외되면서, 공정가치모형을 적용해도 미실현 평가이익이 배당 재원을 부풀리거나 초과배당을 유발하는 문제가 완화되었습니다^[2]. 이에 따라 SK리츠·롯데리츠·신한알파리츠 등 다수 상장 리츠가 원가모형에서 공정가치모형으로 전환하는 흐름이 나타나고 있으며, 전환 시 순이익·자기자본·총자산이 늘고 부채비율이 하락해 재무지표와 NAV의 시장가치 정합성이 개선되는 효과가 기대됩니다. 반대로 유의할 점도 분명합니다. 공정가치모형은 평가손익이 매기 손익계산서를 통과하므로 순이익 변동성이 커지고, 부동산 가격이 하락하는 국면에서는 평가손실로 순자산과 NAV가 급감하며 부채비율이 다시 오를 수 있습니다. 또한 평가손익은 현금흐름을 수반하지 않는 회계상 수치여서, 실제 배당재원인 임대순영업이익(NOI)이나 FFO와는 별개로 봐야 합니다. 결국 리츠 NAV를 해석할 때는 어떤 평가모형을 쓰는지, 감정평가 기준일이 언제인지, 적용 Cap Rate와 재평가 주기가 어떠한지를 함께 확인해야 하며, 투자 판단과 그 책임은 투자자 본인에게 있습니다.