리츠의 핵심 수익성 지표인 FFO(운영자금)는 순이익과 왜 다르게 계산되나요?

FFO(Funds From Operations, 운영자금)와 순이익의 차이는 감가상각비와 부동산 매각손익을 어떻게 다루느냐에 있습니다. 첫째, FFO는 미국 리츠협회(NAREIT)가 1991년 도입한 보완적 성과지표로, 회계기준(GAAP)상 순이익에서 부동산 관련 감가상각비와 상각비를 다시 더하고 부동산 매각으로 생긴 처분이익은 빼는 방식으로 산출합니다^[1]. 둘째, 이렇게 조정하는 이유는 감가상각비가 실제 현금이 빠져나가는 지출이 아니라 장부상의 비용일 뿐이고, 감가상각은 부동산 가치가 시간이 지나면 예측 가능하게 줄어든다고 가정하지만 실제 부동산 가치는 시장 상황에 따라 오르내리기 때문입니다. 부동산 비중이 큰 리츠는 감가상각비 규모가 커서 순이익이 실제 현금흐름보다 과소하게 나타나므로, 비현금 비용인 감가상각비를 되돌려 더해 배당 재원에 가까운 운영수익을 보여줍니다. 또 부동산 매각차익 같은 일회성 손익을 빼는 것은 그것이 반복되는 임대운영의 성과가 아니기 때문입니다. 셋째, 다만 FFO는 실제 지출되는 자본적 지출(CAPEX)이나 임차인 유치 비용을 반영하지 않아 배당 지속가능성을 과대평가할 수 있어 이를 차감한 AFFO를 함께 보는 것이 일반적이고, 리츠마다 조정 항목이 조금씩 달라 종목 간 비교 시 산출 기준을 확인해야 합니다. 결국 순이익은 회계원칙상 손익이고 FFO는 비현금 일회성 요소를 걷어내 리츠 특유의 배당 여력과 운영성과를 가늠하려는 지표입니다. 투자 판단과 그 책임은 투자자 본인에게 있습니다.